El directorio del Banco Central aprobó el esperado esquema de ajuste para el financiamiento de créditos hipotecarios. Como consecuencia, a partir de hoy los bancos ya podrán ofrecer préstamos que ajustan la cuota -es decir, el capital- según la evolución de la inflación. Como la tasa de interés será sensiblemente más baja que en una línea tradicional (rondaría el 5%), esa cuota inicial será sustancialmente inferior. Por lo tanto, mucha más gente quedará calificada para tomar un préstamo para la compra de vivienda, presumiblemente por la misma cuota mensual que hoy le insume el pago de un alquiler.

Bajo la nueva modalidad, explicó el BCRA a través de un comunicado, los préstamos estarán nominados en UVI (Unidades de Vivienda), equivalente al promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en cifras de los precios de inmuebles en todo el país.

«La habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hoy reducidos al 1% del PBI», señaló la entidad que preside Federico Sturzenegger. El esquema será prácticamente idéntico al que exitosamente aplica Chile hace más de dos décadas a través de la denominada Unidad de Fomento y que también se aplica en Uruguay con éxito.

El «secreto» detrás de este esquema es que la tasa de interés se reduce drásticamente, por lo que la cuota de arranque es mucho menor. Esto representa un cambio sustancial en relación con el sistema histórico del crédito hipotecario que ofrecen los bancos. En vez de cuotas fijas a lo largo de todo el préstamo (pero que arrancan con un valor muy alto por la elevada tasa de interés), ahora la cuota se irá indexando todos los meses, de acuerdo con la evolución de la inflación calculada a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

El BCRA distribuyó varios ejemplos prácticos para entender cómo funcionará el sistema, partiendo de un préstamo a 15 años y una relación de cuota versus ingreso familiar del 30%:

•Para un ingreso familiar de $ 20.583, que representa una cuota de $ 6.175 por mes, actualmente con un crédito a una tasa del 24% anual corresponde un préstamo máximo de $ 300.000 (es decir unos 20.000 dólares). Pero con el nuevo sistema basado en UVIs y un costo financiero del 5% anual, con el mismo ingreso y cuota mensual es posible acceder a un préstamo de casi $ 800.000, o sea casi el triple que bajo el sistema histórico.

•Otra forma de ver cómo funciona el préstamo indexado. Para acceder hasta ahora a un préstamo de un millón de pesos había que pagar una cuota mensual de $ 20.560. Por lo tanto, el ingreso familiar requerido llega a $ 68.600. Pero a través de la cuota indexada por UVIs, la cuota mensual arranca en $ 8.056, por lo que el ingreso familiar requerido es de apenas $ 26.800.

Según anunció el propio Central, habrá seis bancos que en principio saldrían a ofrecer este producto: Provincia, Hipotecario, Ciudad, Macro, Santander Río y Galicia. Pero en el futuro podrían agregarse otros, como el Banco Nación. Está prevista la posibilidad de que la ANSES compre al menos una parte de los préstamos que coloquen los bancos, que podrían empaquetar (o «securitizar») una cantidad para evitar un excesivo descalce de plazos.

La nueva unidad de indexación también será ofrecida en los depósitos. A partir de ahora, los bancos podrán ofrecer plazos fijos que ajustan según la inflación a un plazo mínimo de seis meses, cuando actualmente era de un año. Todo este esquema requiere, lógicamente, que la inflación sea bien medida. Por el momento se utilizará el índice de San Luis, pero a partir de mayo será el INDEC el que volverá a medir la inflación. Ese valor será el que ajuste diariamente el CER.

«Bajo la nueva modalidad -agregó el Central- el valor inicial de la cuota es mucho más accesible. Es más, utilizando la trayectoria de inflación pautada por el Gobierno, el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el período del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado». El sistema parte de la base además del hecho de que la cuota mensual representará una proporción constante del ingreso familiar. En este caso, no hay posibilidad de que la cuota se licúe por la elevada inflación como sucedía en el pasado. Pero la ventaja es que aumentaría exponencialmente el público potencial para tomar este tipo de créditos.