Para comprar una vivienda a través de un crédito hipotecario se deben tener ingresos familiares de al menos $ 33.250 mensuales y se debe contar con ahorros de $ 180.000 para cubrir el valor total del inmueble.

El dato se obtuvo a través de un cálculo en función de las condiciones de préstamo ofrecidas por dos bancos referentes en esa clase de créditos: Banco Nación y Banco Hipotecario.

En Banco Nación se ofrecen préstamos hipotecarios de hasta  $ 1.200.000 y se cubre hasta el 80% del valor de mercado de la propiedad. El plazo máximo permitido para pagar el crédito es de 360 meses y la tasa de interés es del 20,64% de Costo Financiero Total (CFT). Además, se especifica que la cuota abonada no puede superar jamás el 30% del ingreso salarial del usuario interesado.

Según una simulación del banco con las condiciones descriptas anteriormente, cada $ 100.000 de préstamo solicitado se debe pagar una cuota de $ 1.505,14 y el ingreso mensual del solicitante no debe ser menor a $ 5.017.

Claro está que hoy es imposible comprar una casa por $ 100.000. Según el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Miguel Astorga, actualmente una casa para una familia tipo tiene un precio que oscila entre los $ 900.000 y el $ 1.000.000 en el Gran Mendoza.

Vale entonces analizar qué condiciones de préstamo ofrece el Banco Nación para comprar una casa de $ 900.000. Lo primero a tener en cuenta, es que el banco solo prestará $ 720.000 (es el 80% del valor del inmueble).

En ese caso la cuota mensual será de $ 9.975,03 en un crédito a 360 meses. Como el valor de la cuota no puede ser mayor al 30% del ingreso mensual del usuario, se deduce que el solicitante deberá ganar al menos $ 33.250 por mes para cumplir con los requisitos de Banco Nación.

Además, si quiere llegar a los $ 900.000 que cuesta una casa en el Gran Mendoza, deberá tener en su bolsillo los $ 180.000 que no le presta el banco para ese fin.

Por su parte, el Banco Hipotecario ofrece condiciones de crédito distintas. Coincide con Banco Nación en que la cuota del préstamo no puede ser superior al 30% del ingreso salarial mensual del solicitante y la tasa de CFT es apenas superior (21,85%), pero muestra tres grandes diferencias: se financia solo el 70% del valor de la propiedad, el plazo máximo de pago es de 240 meses y se presta como máximo $ 500.000.

Según una simulación realizada por el propio Banco Hipotecario, por un crédito de $ 500.000 se pagarían $ 9.863 por mes. Teniendo en cuenta la relación cuota-salario, se deduce que un el usuario deberá ganar $ 32.843 mensuales como mínimo.

El valor es un poco más bajo que el otro ejemplo analizado, pero en ese caso el solicitante deberá tener en su bolsillo $ 400.000 ahorrados para pagar la totalidad de una casa de $ 900.000.

Opción para pocos
Como se puede observar, acceder a un préstamo hipotecario no es para cualquiera.

Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), la remuneración total promedio de los trabajadores privados registrados de Mendoza fue de $ 12.474 en el segundo trimestre de este año. Aún no están disponibles los valores correspondientes al último trimestre, pero el salto no sería demasiado grande.

Se evidencia así que el salario mínimo indispensable para acceder a un crédito hipotecario es 2,6 veces más alto que el salario privado promedio de los mendocinos.

No se otorgan créditos
El difícil acceso a los préstamos hipotecarios tiene su reflejo en el mercado inmobiliario.

Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, aseguró que de todas las operaciones de compra-venta de inmuebles que se concretan en Mendoza, solo el 3% se logra gracias a créditos hipotecarios.

Gerardo Oviedo, titular de Inmobiliaria Oviedo, describió el mismo panorama. “Históricamente son muy pocas las operaciones que se realizan a través de créditos hipotecarios y hoy prácticamente no hay ninguna. Solo algunas empresas están tomando créditos, pero los usuarios particulares no”, aseguró.

También José Chandías, titular de Inmobiliaria Alcani, indicó que “muy pocas personas califican para adquirir un crédito hipotecario”.

Según el empresario, en Mendoza hay mucha demanda para comprar inmuebles, pero advirtió que las transacciones no se van a concretar hasta que mejoren las condiciones de créditos hipotecarios. “Los ahorros no alcanzan y los créditos son inaccesibles. Solo Procrear mostró condiciones algo más convenientes, pero los créditos que se otorgan no alcanzan ni para construir ni para comprar una vivienda”, lamentó.

Por su parte, Miguel Astorga aclaró que las condiciones para la toma de créditos hipotecarios no solo son complicadas por la exigencia de ganar $ 33.000 por mes, sino que además existen otros requisitos muy difíciles de cumplir.

“Hay muy pocas casas hipotecables. El inmueble debe estar titularizado, con planos aprobados, no puede tener ninguna pared de adobe y además no debe tener más de 20 años de antigüedad, entre otras tantas exigencias. Es por eso que a algunos usuarios no pueden acceder a los préstamos aun ganando más de $ 30.000 mensuales”, señaló el experto.

Más de $ 23.000 para construir

Los préstamos hipotecarios destinados a construcción son algo más accesibles que los vinculados a la compra de inmuebles ya terminados, pero aun así las condiciones distan mucho de ser ideales para traccionar el mercado.

Según un estudio del Consejo Profesional de Ingenieros y Geólogos de Mendoza, el valor del m2 de construcción en la provincia alcanza hoy los $ 8.934,99. Es decir, que una casa de 80 m2 costaría como mínimo $ 714.799,20.

Banco Nación cubre solo hasta el 70% del valor total de la obra en créditos de hasta 240 meses y exige que la cuota no sea superior al 30% del salario mensual del solicitante. Según la simulación del banco, para la casa que sirve como ejemplo se otorgaría un crédito de $ 500.000 y el usuario pagaría cuotas de $ 7.091,95. Eso le exigiría al solicitante tener un ingreso mensual de $ 23.639. Además, debería disponer de $ 214.799 para finalizar la obra, sin tener en cuenta el efecto de la inflación durante los meses de construcción.

En tanto, el Banco Hipotecario solo presta $ 500.000 a 120 meses para créditos de construcción de vivienda y reglamenta que la cuota no debe superar el 40% del salario del usuario.

Bajo esas condiciones, el crédito de ese banco pide una cuota de $ 11.134 y un ingreso mínimo de $ 27.835 mensuales. Los ahorros necesarios para completar el valor de la casa son los mismos: $ 214.799.

$ 4 mil en alquiler

Los aumentos de precios constantes hacen que la vida diaria sea cada día más cara.

Según un informe de la consultora Evaluecon, la Canasta Básica Total (CBT) de Mendoza alcanzó los $ 14.285 en diciembre de 2015.

Para obtener ese valor, la consultora realizó un estudio para conocer los hábitos de consumo de una familia tipo. A diferencia de la Canasta Básica Alimentaria (CBA), que considera solo los gastos de alimentos y bebidas, la CBT tiene en cuenta todos los gastos del hogar.

Los resultados mostraron que se destinan $ 7.490 a la compra de alimentos, bebidas y artículos de limpieza, entre otros productos (es el equivalente a la CBA). El segundo gasto más significativo es el alquiler, que se lleva $ 3.950 mensuales, seguido por el transporte, que exige un desembolso de $ 840 por mes, teniendo en cuenta solo los boletos de colectivo.

Fuente: http://losandes.com.ar/article/hay-que-demostrar-ingresos-por-33-250-para-un-credito-hipotecario