Construir es sinónimo de crecimiento en los indicadores de desarrollo de las ciudades y en la expansión de las mismas. El departamento de San Rafael crece, no sólo a lo ancho expandiéndose hacia zonas periféricas sino también en altura con varios edificios de varios pisos.

El área residencial y comercial se ensancha con una marcada orientación al Oeste de la ciudad y se multiplican los emprendimientos en servicios turísticos.

Así, el departamento de San Rafael protagoniza una reactivación, para algunos lenta pero sostenida, de la mano de uno de los fuertes regionales: el turismo, aunque la mayor inversión es de particulares o inversores privados, observándose también un elevado número de edificación de viviendas. Con el tiempo y de la mano de este desarrollo, San Rafael ha ido cambiando su fisonomía, tanto en el plano urbanístico como en su estructura productiva.

En cuanto al territorio propiamente dicho, la ciudad se va extendiendo hacia la periferia. En tiempos de crisis económica, especialmente del agro, muchas fincas y campos dedicados a esta actividad fueron abandonados, erradicaron los cultivos y se transformaron en loteos privados. Por lo tanto también muchas de las infraestructuras de regadío quedaron sin el uso correspondiente o pasaron a tener otro fin.

Esto sucedió en especial en algunos de los distritos como Las Paredes, El Cerrito y Rama Caída, donde las fincas en estado de producción fueron erradicadas para fraccionarse y venderse para la construcción de viviendas, entremezclándose límites naturales históricos de un centro urbano y una zona rural.

Un factor importante a tener en cuenta es que hacia el Oeste se encuentran las tierras más altas de la ciudad, que era un área de fincas cultivadas, pero que se está convirtiendo en el sitio predilecto para construir casas con parques de grandes extensiones, que incluyen pileta.

Los productores asistidos por la crisis apelaron al único bien de capital de subsistencia, la tierra. Muchos de ellos lotearon, otros vendieron su bien a extranjeros. Lo cierto es que el desarrollo urbanístico cambió y así surgieron muchos de los problemas existentes hoy. Uno de ellos aparece con las dimensiones de los lotes, ya que las ordenanzas del Concejo Deliberante 5.741 y 8.129 establecen superficies de 2.000 m2 y más según la distancia a la ciudad, pero paralelamente dentro del mismo sector se aprobaron loteos de clubes de campo (ordenanza N° 4.794) con superficie de 400 m2, dibujando un régimen distinto.

Esta situación tuvo como determinante que en el mercado inmobiliario los precios treparan en forma abrupta. Sin embargo, esto a la vez fue contraproducente para muchos propietarios de los loteos, en varios casos hechos como un último recurso para sortear la situación económica, ya que se paralizaron las ventas.

“Algunos precios son muy altos y, sumado a la cantidad de metros cuadrados obligados a comprar por ordenanza, se vuelven terrenos inalcanzables”, señaló Carlos, a cargo de una inmobiliaria. Agregó: “Tal vez deberían adaptar las normativas a la realidad, ya que la ciudad crece hacia los distritos. Haría falta que amplíen la zona urbana”.

El reclamo de mucha gente es la necesidad de disminuir las superficies de los terrenos exigidas, y el pedido suma que haya una coherencia con lo permitido a los clubes de campo. “Estamos en la misma zona y acá los lotes no pueden ser inferiores a 5 hectáreas”, comentó Alejandra, una vecina de Las Paredes. “Es casi imposible adquirir un terreno en esas condiciones porque es necesario contar con un importante capital. Así, la gente no puede comprar o, si se fracciona menos, no pueden escriturar”, señaló.

La necesidad habitacional es otro factor a tener en cuenta, ya que por la urgencia de contar con un lugar donde vivir muchas familias construyen sus casas en lotes de hasta 200 metros cuadrados, muchas veces desconociendo las ordenanzas.

Esos vecinos poseen boleto de compra venta y los servicios de agua y luz pero, si no se modifica la normativa, no podrán escriturar o pedir créditos para mejorar sus viviendas, hasta que se modifiquen las ordenanzas.

En detalle

San Rafael. La ciudad tiene en total una superficie de 34 km2.
Área urbana. El área urbana cubre un diámetro de unos 3 km alrededor del punto cero, en el cruce de las 4 avenidas principales. Dentro de esta demarcación se dividen las zonas consolidadas o pobladas y las no consolidadas o suburbanas.
Superficie. Según datos de la Dirección de Planeamiento Urbano, en el área urbana sólo 60% está completo y queda un 40% de superficie vacía, es decir, con baldíos en medio de las zonas ya edificadas.
Patrón de uso de la tierra. En las últimas 3 décadas, la gente convirtió zonas rurales en urbanas y áreas residenciales en centros mixtos.